Theo quy định tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
Hệ số điều chỉnh giá đất Hà Nội
Tại Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định và công bố bởi Ủy ban Nhân dân thành phố hàng năm. Hệ số này phản ánh sự biến động của giá đất trên thị trường và được áp dụng trong nhiều tình huống như xác định giá đất khi nhà nước thu hồi, tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản.
Ví dụ, hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội có thể khác nhau giữa các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình so với các quận ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức. Sự chênh lệch này phản ánh sự khác biệt về vị trí, hạ tầng, và mức độ phát triển kinh tế của từng khu vực.
Trong quá trình đo đạc và xác định hệ số điều chỉnh giá đất, việc sử dụng các thiết bị đo đạc chính xác như máy thủy bình ví dụ như máy thủy bình điện tử Sokkia SDL30, máy thủy bình Nikon AC-2S, máy thuỷ bình Sokkia B40A, máy thủy bình Satlab SAL32, máy thuỷ bình Hi-Target HT32,…là cực kỳ quan trọng. Máy thủy bình giúp đo đạc địa hình, xác định độ cao, và các thông số liên quan, đảm bảo tính chính xác cho quá trình định giá đất. Đặc biệt trong các khu vực có địa hình phức tạp, sự trợ giúp của máy thủy bình là không thể thiếu để cung cấp các dữ liệu cần thiết cho việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách chính xác và khách quan.
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là hệ số K) là hệ số được áp dụng để điều chỉnh giá đất cụ thể theo từng khu vực, phù hợp với tình hình thị trường và các yếu tố tác động khác. Hệ số này thường được các cơ quan nhà nước ban hành và điều chỉnh hàng năm dựa trên giá đất thị trường, nhằm đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong việc xác định giá trị bất động sản.
Việc tính toán hệ số điều chỉnh giá đất thường dựa trên các yếu tố như vị trí, loại đất, mục đích sử dụng đất, và các yếu tố kinh tế – xã hội tại khu vực đó. Đây là cơ sở để các cơ quan chức năng xác định giá trị đất khi tính toán thuế, phí, hoặc đền bù trong trường hợp giải tỏa.
Cách tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất:
Căn cứ theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, giá đất được xác định theo hệ số K. Theo đó, quy định được áp dụng như sau:
Bước 1: Khảo sát thông tin về giá đất thực tế
Bước 2: Xác định giá đất ở từng vị trí và khu vực đang được áp dụng phổ biến
Tiến hành thống kê giá đất theo khu vực đã khảo sát. Đồng thời, xác định mức giá đất được áp dụng phổ biến trên thị trường.
Việc xác định cần tuân theo quy định tại Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Bên cạnh hệ số điều chỉnh giá đất là gì, cần nắm được cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa theo những yếu tố sau:
Trong trường hợp thông tin về giá đất phổ biến không được thu thập đầy đủ, có thể xác định dựa theo điều kiện KT-XH khu vực hoặc bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
Bước 4: Tính giá đất của khu vực theo hệ số K
Công thức chuẩn tính giá đất dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo quy định x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh (Đ) (nếu có)
Trong đó: Hệ số điều chỉnh Đ là hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông.
– Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;
– Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
Khi nói đến định giá đất đai, việc hiểu rõ về hệ số điều chỉnh giá đất là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Đây là một chỉ số quan trọng giúp xác định giá trị thực của bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn biến động. Để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đo đạc và xác định hệ số này, các thiết bị như máy thủy bình thường được sử dụng nhằm đảm bảo các thông số kỹ thuật được đo lường một cách chính xác, hỗ trợ cho việc định giá đất đai hợp lý.
Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114 (a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm); Khoản 2 Điều 172 (Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này) và Khoản 3 Điều 189 ( Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án) mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
– Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai 2013 (đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai) đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Như vậy, để áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần đáp ứng đúng quy định của pháp luật cụ thể được nêu trên.
